关于进一步改进老旧社区加装电梯改造工作的建议

发布时间:2021-01-06

分享到:

文/王宇亮

  截止2019年12月上海市立项的有1200余台电梯,但是截止2020年8月底为止,上海市只有近400栋居民楼房加装电梯并完成验收,还有800多台电梯尚未完成意向或者审批乃至开工建设。2020年上海市12345热线收到关于加梯的求助来电共3387次,其中求助咨询约2382次,投诉有706次,主要集中在施工扰民,建设不合规等方面。

  为什么老旧社区加装电梯改造工程立项后未执行或者出现众多的烂尾电梯工程的原因主要有以下几个方面:

  一、开工前未获施工审批

  电梯加装涉及住建、规划、绿化、煤气、电力、通信、消防、等诸多部门,项目实施应参考上海市加装电梯指南流程,首先规划立项,然后专家论证,取得施工许可。在实际操作过程中,因多种因素,出现未获批准,即开工建设。甚至有的地方加梯已建成,改项目审批还没拿到,实为违章建筑,后患无穷。

  二、施工建设完成后,代建方未能及时申请28万补贴

  自2019年起,上海市对每部加装电梯补贴40%由原来最高24万提高为28万,这是政府对加装电梯在财政方面的最大支持。目的是提高工程的完成质量,降低老百姓出资压力。部分公司在完成基础建设后,未按要求完成合格检验,并向政府提交补贴申请。因建设、材料数据都在代建方,如代建方主动提交申请,百姓的28万补贴款可能遥遥无期。

  三、代建合同责任不清晰,代建方推诿耍赖

  因居民法律意识淡薄或加梯心切等因素,业主与代建方的合约条款不清晰,导致在施工过程中出现问题后,业主很难追责于代建方。如采购电梯设备,发票抬头是代建方还是业委会。特别是出现工程延期及建筑建材不符的情况下,居民难以维权。

  四、监理由代建方推荐,即是运动员又是裁判员

  现在的工程监理都是由建设单位自己聘请的,“运动员请来裁判员”,监理公司在项目中发挥的作用,直接影响加梯项目工程的进度和质量。目前部分代建公司收取监理费用,但未落实监理职责,甚至导致很多电梯成为烂尾梯,一年多无法验收使用,等待拆除或者整改的无限拖延之中,给居民生活造成很大困扰。

  五、电梯建成后维保难

  部分老旧小区自身存在建筑条件限制及上述几个难点外,还有一大难点,就是后期的安全维护问题,长期使用的维护开支也是一笔不少的费用。部分老旧小区原是单位“公房”,后因单位改制等历史原因,无物业公司管理,也无单位管理。若加装电梯,后期可能没有牵头单位负责电梯维保。有的业主提出电梯加装好后,交给物业管理;有的则认为由安装电梯的商家维护。但不管如何,都要考虑后期维护费用的分担问题。老旧小区的居民迫切希望加装电梯与加装电梯存在困难这一矛盾亟待解决。

  为此,建议:

  一、加强监管

  建议由街道办/自治办牵头,组织学习加装电梯文件,熟悉加装电梯流程。加梯项目必须办理完成所有相关手续,才能组织施工。由房办或其他主管部门,对已完成项目未申请补贴的代建单位,查明情况,及时整改,按规定落实补贴政策。由项目部门制定合同范本,涵盖主要条款及违约责任。如条件允许,邀请专业法务,审核合同内容,给百姓保驾护航。

  二、监理独立

  建议监理单位独立,与施工单位分离,完全发挥监理作用。

  三、明确经费

  应当经过业主前期共同协商,选取长期有利有效的管理方式。如可以采取预留部分维护经费,或采用刷卡使用电梯统计制度,多使用者多承担维护经费;或平均分摊;或以楼栋自治形式管理,维护、保养费用交由楼栋长负责,也可以委托物业公司或者承担单位全包负责等等。

  四、群众监督

  根据上海市市场监督管理局关于印发《2020年上海市特种设备安全监察工作要点》的通知,要求深化电梯监管改革,加快推进智慧电梯建设,提升政务服务,实现“一网统管”,建议加装电梯项目制定执行打分标准,提高加梯企业的准入标准及资质水平。施工建设监理由政府集中采购做统一协调,避免建设监理一家亲的现象发生。建设加梯平台做一网统管与云社区的结合,加装电梯数据集中,运用区块链技术透明化管理,百姓可以远程监督建设进程及材料真伪。

本文观点供交流参考